Nota: Este Comunicado de Prensa incluye información sobre la unidad auditada (Anejo 1) y los funcionarios principales que actuaron durante el período auditado (Anejo 2).

Realizamos una auditoría de las operaciones fiscales de la Autoridad de Tierras de Puerto Rico (Autoridad) para determinar si se hicieron de acuerdo con la ley y la reglamentación vigentes.

Determinamos emitir varios informes de dicha auditoría. Este es el tercer informe y contiene el resultado del examen de las operaciones relacionadas con las cuentas por cobrar, los contratos de arrendamiento de fincas y estructuras, y del pago de una bonificación a un funcionario ejecutivo de la Autoridad.

Las pruebas efectuadas revelaron serias desviaciones de disposiciones de ley y de reglamento y de normas de sana administración en las operaciones que conciernen a este informe. Por ello, en nuestra opinión, dichas operaciones no se realizaron de acuerdo con la ley y la reglamentación aplicables.

A continuación se resumen los hallazgos 1 al 5, clasificados como principales:

1. Contrario a lo dispuesto en la "Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme", según enmendada, el "Reglamento Para el Arrendamiento de Terrenos y Estructuras" (aprobado por la Junta de Gobierno el 17 de junio de 1986) y el "Procedimiento Para el Control y Cobro de Cuentas" (aprobado el 16 de diciembre de 1987) no se habían revisado a base de las disposiciones de dicha ley ni se habían sometido al Departamento de Estado.

La situación señalada, además de ser contraria a la ley, privó al público en general de información sobre los reglamentos mencionados. También impidió que éstos estuvieran accesibles a la ciudadanía en el Departamento de Estado en calidad de documentos públicos.

2-a. Contrario a la reglamentación vigente, la Autoridad no había preparado un manual de procedimientos para establecer métodos para fijar los cánones mínimos para las distintas clases de propiedades arrendables.

La situación comentada no permite a la Autoridad ejercer un control adecuado en cuanto a establecer los cánones de arrendamiento, conforme a las características y cualidades de las propiedades arrendadas. Entre otras cosas, no permite la uniformidad en este proceso y puede propiciar el que se cometan errores o irregularidades y que éstos no se detecten a tiempo, con los consiguientes efectos adversos para la Autoridad.

b. Contrario a normas de política pública y de sana administración, a junio de 1999 la Autoridad no había establecido un registro o sistema de información para controlar y administrar de forma efectiva las fianzas y las pólizas de seguros sometidas por los arrendatarios a favor de ésta para garantizar el pago de cánones y cubrir los riesgos de responsabilidad pública y daños a la propiedad.

La situación comentada impide a la Autoridad ejercer un control efectivo sobre las fianzas y las pólizas de seguros de los arrendatarios. Dicha situación coloca a la Autoridad en riesgo por no contar con las garantías necesarias para el cobro de los cánones y en caso de tener que asumir responsabilidades por daños a terceros y de asumir daños a la propiedad en casos en que las pólizas hayan vencido.

3-a. Contrario a la reglamentación aplicable, la Autoridad no realizaba gestiones de cobro efectivas. Al 30 de junio de 1999 ésta tenía registradas en sus libros cuentas por cobrar por $25,176,012 que tenían sobre 360 días de vencidas. Estas representaban el 82 por ciento del total de $30,839,425 que tenía la Autoridad en cuentas por cobrar.

b. Contrario a la reglamentación vigente, la Autoridad no fue diligente en someter los casos para acción legal por incumplimiento en los pagos o falta de pago. En 12 de las cuentas inactivas por $2,530,158 fueron referidas al Departamento Legal entre 187 y 3,352 días luego de la fecha en que se efectuó la última gestión de cobro por el Departamento de Finanzas. En otras 15 cuentas por cobrar por $1,809,915 habían transcurrido entre 211 y 2,159 días desde la fecha de la última gestión de cobro efectuada y no se había iniciado acción legal.

Las situaciones comentadas impiden a la Autoridad ejercer un control efectivo sobre las cuentas por cobrar y le privan de recursos necesarios para atender sus gastos operacionales y su precaria situación financiera. La ausencia de gestiones de cobro efectivas ocasionó que al 30 de junio de 1999 se declararan incobrables cuentas por $21,178,830, que representan el 68.6 por ciento del total de las cuentas por cobrar a dicha fecha.

4. Examinamos los expedientes de las 33 cuentas por cobrar y de 19 contratos de arrendamiento de terrenos. Se determinó que contrario a la reglamentación aplicable, a disposiciones contractuales, a normas de política pública, de control interno y de sana administración:

a. La Autoridad no efectuó una investigación de crédito del arrendatario ni de los deudores solidarios.

b. En 12 de los contratos no se les requirió a los arrendatarios que sometieran la obligación solidaria suscrita por dos codeudores de razonable solvencia económica. Tampoco se incluyeron disposiciones sobre el requisito de someter fianzas de pago.

c. En cuatro casos no se les requirió a los arrendatarios que sometieran las fianzas de pago estipuladas en los contratos.

d. En tres de los casos que tenían atrasos en sus pagos de más de un año, no se hicieron gestiones de cobro a los codeudores.

e. La Autoridad no requería que los arrendatarios pagaran los cánones de arrendamiento por semestres adelantados. En los casos en que se incurrió en atrasos, tampoco se dio por terminado el contrato ni se iniciaron gestiones para el desahucio.

En siete de los casos los arrendatarios tenían deudas por cánones de arrendamiento acumulados por $758,467.

f. Dos de los contratos de renovación de arrendamientos del 5 de mayo de 1989 y del 20 de junio de 1994 se formalizaron con efecto retroactivo. El primero de ellos con 551 días y el otro con 385 días de retroactividad.

g. La Autoridad no le requirió a uno de los arrendatarios que sometiera una nueva póliza de seguros durante la vigencia del contrato de arrendamiento. La póliza de seguro de responsabilidad pública que obtuvo el arrendatario tenía fecha de vigencia hasta el 13 de mayo de 1995, mientras que la vigencia del contrato era hasta el 30 de abril de 1998.

Las situaciones comentadas impiden a la Autoridad ejercer control adecuado sobre los contratos de arrendamiento y los ingresos correspondientes. Además, privan a la Autoridad de recursos necesarios para atender sus gastos de operación y su precaria situación financiera. Por otro lado, lo comentado en los apartados "f" y "g" la colocan en una situación desventajosa y riesgosa en caso de incumplimiento o de accidentes.

5-a. Al 30 de junio de 1999 la Autoridad mantenía una cuenta por cobrar al Municipio de Guánica por $320,921. Dicha cuenta correspondía al principal e intereses devengados por la venta a plazos de una parcela en el 1985.

La última gestión de cobro realizada por la Autoridad fue la radicación de una demanda en el Tribunal el 25 de marzo de 1994. Contrario a la reglamentación vigente, la Autoridad no tomó otras medidas para el cobro o ejecución de los pagarés hipotecarios.

b. Contrario a disposiciones contractuales, el arrendatario de 10 cuerdas de terreno y de 7 estructuras en Arecibo estableció un negocio de ferretería y construyó otras estructuras en el predio arrendado sin la autorización de la Autoridad. Además, al 30 de junio de 1999 tenía atrasos en el pago de la renta ascendentes a $125,850, de los cuales $81,218 tenían sobre 181 días de morosidad.

Al 30 de junio de 1999 la Autoridad no había rescindido el contrato. Tampoco había iniciado las gestiones correspondientes, entre ellas legales, para reclamar al arrendatario el pago de los cánones adeudados y por daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de la violación al contrato.

Las situaciones comentadas en los apartados "a" y "b" privaron a la Autoridad de recursos por $446,771 necesarios para atender sus gastos de operación y su precaria situación financiera. Además, permitió que se utilizara la propiedad arrendada para propósitos ajenos a los autorizados.

6. Al 30 de junio de 1999 la Autoridad tenía registradas dos cuentas por cobrar por $186,968 a igual número de arrendatarios por cánones de arrendamiento de dos fincas en Santa Isabel. Una de ellas de 32 cuerdas en la Finca Canevaro y la otra de 290 cuerdas en la Finca Centro.

En relación con la Finca Canevaro se determinó que el arrendatario inició el uso de la propiedad en el 1972, mediante contrato, cuando la finca pertenecía a la Administración de Terrenos. Esta propiedad fue transferida a la Autoridad en el 1973. En el 1992 el arrendatario visitó la Autoridad para realizar una gestión relacionada con la propiedad. Fue entonces que la Autoridad reconoció la propiedad como suya e inició las gestiones con el arrendatario para el cobro de los cánones adeudados. El uso por el arrendatario de la Finca Centro se inició desde el 1992.

Contrario a disposiciones de ley y del Reglamento de Arrendamiento, al 30 de junio de 1999 ambos arrendatarios continuaban utilizando las fincas, aunque no habían pagado los cánones de arrendamiento correspondientes por $186,968. Tampoco la Autoridad había formalizado contratos escritos con los arrendatarios ni había iniciado las gestiones para el desalojo por falta de pago.

La situación comentada privó a la Autoridad de recursos por $186,968 que podía utilizar para atender sus demás gastos operacionales. Además, propició que estos arrendatarios utilizaran propiedad pública gratuitamente, sin estar autorizados para ello. Por otro lado, la ausencia de contratos coloca en una posición de riesgo a la Autoridad en caso de reclamaciones o demandas.

7. El 4 de septiembre de 1981 la Autoridad formalizó un contrato con un agricultor para el arrendamiento de 148.96 cuerdas en la Finca Potala en el Municipio de Juana Díaz. El contrato mencionado estaría vigente por cinco años a partir del 1 de junio de 1981, con derecho a un término adicional de cinco años.

El 31 de enero de 1986 la Autoridad enmendó el contrato de arrendamiento para reducir el canon de arrendamiento de $70 a $50 por cuerda, retroactivo del 1 de junio de 1981 a mayo de 1984; de $90 a $70 por cuerda, retroactivo del 1 de junio de 1984 al 31 de mayo de 1986 y de $99 a $90 a partir del 1 de junio de 1986 hasta el 31 de mayo de 1991.

El 5 de mayo de 1989 la Autoridad formalizó una renovación al contrato para incluir el arrendamiento de 131 cuerdas de terreno. Este contrato estaría vigente por un período de cinco años retroactivo al 1 de noviembre de 1987, con derecho a un término adicional de cinco años.

El 14 de marzo de 1991 la Autoridad radicó una demanda de desahucio contra el agricultor arrendatario por falta de pago en el Tribunal Superior de Puerto Rico, Sala de Ponce. El 5 de junio de 1992 el Tribunal emitió la sentencia a favor de la Autoridad y el 18 de febrero de 1993 emitió la orden de desahucio.

El 22 de febrero de 1993 el Director Ejecutivo Auxiliar ordenó que se paralizaran los procedimientos de ejecución de sentencia y lanzamiento para el desahucio contra el arrendatario deudor. El 30 de abril de 1993 el Director Ejecutivo de la Autoridad informó a la Junta de Gobierno sobre la paralización de la orden de lanzamiento. El 22 de septiembre de 1993 se reactivó la orden de lanzamiento debido al incumplimiento por parte del arrendatario.

El examen realizado reveló que:

a. La disminución retroactiva en los cánones de arrendamiento en el 1986 resultó en la condonación ilegal de cánones de arrendamientos por $13,653.

La situación comentada privó a la Autoridad de recursos por $13,653 que podía utilizar para atender sus demás gastos operacionales y para mejorar su precaria situación financiera. Además, propicia el ambiente para que se utilice este mecanismo indiscriminadamente para favorecer intereses particulares, en perjuicio de la Autoridad.

b. Contrario a la ley creadora y a las disposiciones del Reglamento Interno de la Autoridad, el Director Ejecutivo Auxiliar no obtuvo la autorización previa de la Junta de Gobierno para la paralización de la orden de lanzamiento.

La situación comentada privó a la Junta de Directores de considerar dicha acción para determinar si la misma estaba cónsona con la política establecida por dicho cuerpo. Además, propició que el agricultor continuara utilizando los terrenos y las estructuras sin pagar por ello. Por otro lado, permitió que la deuda del arrendatario se incrementara.

c. Contrario a la ley creadora de la Autoridad, el arrendatario continuó utilizando la propiedad hasta mayo de 1996, o sea por tres años posterior a la fecha en que la Junta de Gobierno activó la orden de lanzamiento. Hasta dicha fecha la deuda había ascendido a $246,251 por el arrendamiento de terrenos y estructuras y a $61,895 por servicios del Programa de Hortalizas.

La situación comentada privó a la Autoridad de contar con dicha propiedad para el uso apropiado y de fondos por $308,146 para atender sus necesidades operacionales.

8. El 21 de agosto de 1992 la Autoridad formalizó un contrato de compraventa de acciones con una compañía que operaba la Planta de Procesar Granos en Villalba (Compañía Procesadora). Mediante el referido contrato la Autoridad convirtió la deuda de la Compañía Procesadora por $919,514 por la renta, la venta de equipo y otros, en 9,195.13 acciones preferidas de ésta con valor par de $100 para un total de $919,513. De esta manera, la Autoridad se convirtió en dueña del 100 por ciento de las acciones preferidas de la Compañía Procesadora.

El examen realizado reveló que:

a. Contrario a normas de política pública y de sana administración en el contrato no se dispuso para que:

(1) Se incluyera como miembro de la Junta de Directores de la Compañía Procesadora un representante de la Autoridad. Esto con el propósito de que éste supervisara y fiscalizara las decisiones de dicho cuerpo directivo y sometiera a la Autoridad informes periódicos sobre las operaciones de la Compañía Procesadora.

(2) La Compañía Procesadora sometiera periódicamente a la Autoridad informes financieros y otros, sobre sus actividades operacionales.

La situación comentada privó a la Autoridad de tener representación en la Junta de Directores mencionada y de información financiera y sobre las actividades operacionales de la Compañía Procesadora.

b. Contrario a normas de política pública y de sana administración, la Autoridad no mantenía un expediente con información sobre el resultado de las operaciones de la Compañía Procesadora antes y durante la vigencia del contrato de compraventa de acciones.

La situación comentada privó a la Autoridad de información sobre las operaciones de la Compañía para poder tomar una decisión informada y a tiempo en este tipo de transacción.

c. Contrario a las directrices impartidas por la Junta, las cuales se hicieron formar parte integral del contrato, la Autoridad no efectuó gestiones para determinar la viabilidad financiera de convertir las acciones preferidas en acciones comunes de la Compañía Procesadora. Mediante esta acción la Autoridad podía convertirse en accionista mayoritario de la misma y podía vender las acciones, de ser necesario, para recuperar su inversión.

La situación comentada privó a la Autoridad de obtener acciones comunes de la Compañía Procesadora para obtener mayoría de acciones y de esa forma ejercer control en la Junta de Directores y de las operaciones de ésta o venderle las acciones para recobrar la inversión.

d. En los años 1992 y 1995 la Compañía Procesadora cedió mediante contratos a favor de la Autoridad todo ingreso por incentivo que tuviera derecho a recibir de parte de la Administración de Fomento Agrícola, como pago de las deudas contraídas. En dichos años la Compañía acumuló deudas con la Autoridad por $147,116.

Contrario a normas de sana administración y los contratos, la Autoridad no efectuó gestiones con la Administración de Fomento Agrícola para reclamar los pagos del incentivo que dicha dependencia le pagó a la Compañía Procesadora.

La situación comentada privó a la Autoridad de recursos por no reclamar dichos incentivos.

El Informe de Auditoría CP-00-18 emitido por el Contralor el 5 de junio de 2000 estará disponible en la Biblioteca General de Puerto Rico del Instituto de Cultura Puertorriqueña para que las personas interesadas puedan obtener información detallada sobre el mismo.

Anejo 1

AUTORIDAD DE TIERRAS DE PUERTO RICO

INFORMACION SOBRE LA UNIDAD AUDITADA

La Autoridad fue creada por la Ley Núm. 26 del 12 de abril de 1941, según enmendada (Ley Núm. 26), con el propósito de implantar la política agraria del Gobierno de Puerto Rico y eliminar el latifundio corporativo. Además, para asegurar la conservación de las tierras, ayudar a la formación de nuevos agricultores y facilitar el aprovechamiento de los terrenos para el mayor bien público.

Los poderes y la política pública de la Autoridad son ejercidos por una Junta de Gobierno, integrada por el Secretario de Agricultura, quien es su Presidente, y otros cuatro miembros nombrados por el Gobernador. Las funciones de administración y dirección de la Autoridad las ejerce un Director Ejecutivo nombrado por la Junta con la aprobación del Gobernador.

La Ley Núm. 10 del 25 de mayo de 1985 transfirió a la Autoridad las funciones, los activos y los pasivos de la Corporación Arrocera, Inc. y la Corporación de Vegetales, Inc., las cuales estaban adscritas a la Administración de Fomento y Desarrollo Agrícola. La transferencia se hizo efectiva el 22 de agosto de 1985. En julio de 1988 la Autoridad eliminó las operaciones del Programa de Arroz por las pérdidas que generaba. Además, la Autoridad disolvió la Corporación de Vegetales, Inc. y creó el Programa para el Desarrollo de Hortalizas y Frutales.

La Autoridad está integrada además de sus oficinas centrales de administración por los programas de Piña, de Hortalizas y Frutales, de Bienes Raíces y de Conservación de Terrenos Inundables.

Los fondos para financiar las operaciones de la Autoridad provienen principalmente de los ingresos que generan sus actividades así como de préstamos y líneas de crédito con el Banco Gubernamental de Fomento para Puerto Rico. Durante los años fiscales 1991-92 al 1998-99 la Autoridad generó ingresos combinados por $226,317,000, tuvo gastos por $278,047,000, y una pérdida neta de $51,730,000. El déficit acumulado al 1998-99 ascendía a $157,226,000, según se indica en la siguiente tabla:

El 20 de julio de 1993 la Junta de Gobierno de la Autoridad (Junta de Gobierno) autorizó al Director Ejecutivo a iniciar las negociaciones y los procedimientos para la "desgubernamentalización" del Programa de Piñas.

Anejo 2

AUTORIDAD DE TIERRAS DE PUERTO RICO

CLASIFICACION Y CONTENIDO DE LOS HALLAZGOS

En nuestros informes de auditoría se incluyen los hallazgos significativos determinados en las pruebas realizadas. Estos se clasifican como principales y secundarios. Los principales incluyen desviaciones de disposiciones con un efecto material, tanto en el aspecto cuantitativo como en el cualitativo, sobre las operaciones de la entidad auditada. Se clasifican como hallazgos secundarios los que consisten en faltas o errores que no han tenido consecuencias graves. En la sección anterior se ofrece información sobre la clasificación de los hallazgos de este informe.

Los hallazgos de este informe están presentados a base de atributos establecidos conforme a las normas de redacción de informes de esta Oficina. El propósito es facilitar al lector una mejor comprensión de la información ofrecida. Cada uno de ellos consta de las siguientes partes:

1. Situación - Los hechos encontrados en la auditoría indicativos de que no se cumplió con uno o más criterios.

2. Criterio - El marco de referencia para evaluar la situación. Es principalmente una ley, reglamento, carta circular, memorando, procedimiento, norma de control interno, norma de sana administración, principio de contabilidad generalmente aceptado, opinión de un experto o juicio del auditor.

3. Efecto - Lo que significa, real o potencialmente, no cumplir con el criterio.

4. Causa - La razón fundamental por la cual ocurrió la situación.

Al final de cada hallazgo se hace referencia a las recomendaciones que se incluyen en el informe para que se tomen las medidas necesarias sobre los errores, irregularidades o actos ilegales señalados.

En la sección "Comentarios de la Gerencia" se incluye información sobre la contestación de la gerencia con respecto a los asuntos señalados. Referente a las situaciones que la gerencia ofreció información específica, ésta se incluye al final del hallazgo correspondiente.

Informe de Auditoría en PDF

Para obtener el programa que permite leer los Informes,
seleccione el siguiente Botón: