Nota: Este Comunicado de Prensa incluye el ANEJO 1 en el que se provee información sobre la unidad auditada; el ANEJO 2 donde se explica la clasificación y el contenido de un hallazgo; y el ANEJO 3 en el cual se especifican los nombres, los cargos y el período durante el cual se desempeñaron los funcionarios principales de dicha unidad.

Realizamos una auditoría de las operaciones fiscales del Banco y Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico (Banco), ahora Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico, para determinar si se hicieron de acuerdo con la ley y la reglamentación aplicables.

Determinamos emitir varios informes de dicha auditoría. Este primer informe contiene el resultado del examen de las operaciones relacionadas con la División de Bienes Raíces, los controles internos y administrativos y los contratos de servicios profesionales y consultivos.

Las pruebas efectuadas revelaron desviaciones de disposiciones de ley y de reglamentación, así como de normas de sana administración y de control interno en las operaciones relacionadas con la División de Bienes Raíces. Por ello, en nuestra opinión, dichas operaciones no se realizaron de acuerdo con la ley y la reglamentación aplicables. Las pruebas efectuadas también reflejaron que las demás operaciones objeto de este informe se realizaron sustancialmente de acuerdo con la ley y la reglamentación. A continuación se resumen los hallazgos 1 y 2 clasificados como principales:

1-a.  El Banco y Agencia de Financiamiento de la Vivienda (Banco) tiene una División de Bienes Raíces (División), que se encarga de, entre otras cosas, coordinar la venta de las unidades de viviendas reposeídas por la agencia. Estas viviendas son adquiridas mediante la ejecución de hipotecas, dación en pago¹ y cesión de titularidad². La custodia y disposición de las viviendas reposeídas por el Banco se rige por el Procedimiento para la Conservación y Disposición de Propiedad Inmueble aprobado el 17 de septiembre de 1997 por la Secretaria de la Vivienda. Las ventas de estas viviendas son realizadas, principalmente, por corredores de bienes raíces contratados por el Banco. Las propiedades reposeídas se venden a personas individuales y se realizan mediante ventas en efectivo o mediante financiamiento de los diferentes programas que ofrece el Banco y la banca privada.

Del 14 de agosto de 1997 al 8 de diciembre de 2000 el Banco formalizó siete contratos con cuatro corredores de bienes raíces por $252,000 para que éstos gestionaran la venta de las propiedades reposeídas. A cinco de dichos contratos se les efectuaron ocho enmiendas por $270,450, lo que elevó el total a $522,450. En los contratos se estableció, entre otras cosas, que los corredores tenían la responsabilidad de mostrar las viviendas a los posibles compradores, orientarlos en cuanto a las fuentes de financiamiento disponibles y los requisitos para cualificar para un préstamo hipotecario. Además, tenían que coordinar los trámites de compraventa entre el comprador, el Banco y la institución privada que proveyera el financiamiento. Los honorarios se establecieron a base del dos por ciento del precio de tasación de la propiedad cuando el financiamiento lo proveyera el Banco y cinco por ciento cuando el financiamiento lo proveyera la banca privada.

Al iniciarse los trámites de compraventa, el posible comprador paga al Banco una opción de compra. También paga los costos de los informes de tasación de la propiedad y de crédito personal cuando la compra se realiza mediante financiamiento con el Banco. El posible comprador entrega el dinero de la opción de compra y de los costos de los informes mencionados al corredor de bienes raíces. El corredor de bienes raíces completa el Contrato de Opción el cual es firmado por el corredor, el posible comprador y el Director de la División.

Al 30 de junio de 1999 el Banco tenía 327 unidades de viviendas disponibles para la venta con un valor de $10,016,758, según los registros. Al 31 de diciembre de 2000 tenían 310 unidades valoradas en $9,744,110. Al 31 de diciembre de 2000 el Banco había asignado a los corredores de bienes raíces 307 unidades de viviendas con un valor de $9,675,885. El examen realizado reveló que:

1)  Contrario a la reglamentación aplicable y a normas de sana administración, la División de Bienes Raíces no efectuaba inspecciones físicas periódicas de las unidades de viviendas disponibles para la venta. Dichas inspecciones eran necesarias para, entre otras cosas, detectar actos de robo o vandalismo a las viviendas y poder notificarlas a la Oficina del Contralor y al Secretario de Justicia y para gestionar las correspondientes reclamaciones a la compañía aseguradora. Esta labor se delegó a los corredores de bienes raíces quienes mensualmente sometían a la División un informe en donde indicaban, entre otras cosas, información relacionada con financiamientos pendientes, si las propiedades estaban invadidas y recomendaciones con respecto a las acciones judiciales a seguir. Sin embargo, en dichos informes no se incluían datos sobre la descripción física o condiciones estructurales de las propiedades asignadas para la venta que evidenciaran que los corredores efectuaron las inspecciones físicas delegadas a éstos. Tampoco encontramos evidencia de que la División le requiriera a los corredores de bienes raíces que efectuaran las inspecciones físicas a las viviendas según se les delegó y que establecieran dicha información en los informes entregados.

2)  Contrario a la reglamentación aplicable y a normas de sana administración, la División no mantenía un inventario actualizado de las unidades de viviendas disponibles para la venta. En su lugar, mantenía un registro preparado a mano que carecía de información relevante, tal como: la descripción de las propiedades, los totales de los valores de tasación y de los precios de venta, y la cantidad de unidades que estaban disponibles para la venta. En dicho registro se anotaba, entre otra información, el número del préstamo, la dirección de la propiedad, el valor de tasación, el precio de venta y el nombre del tasador asignado.

Las situaciones comentadas en el Apartado a.1) y 2) le impiden al Banco ejercer un control adecuado sobre las propiedades disponibles para la venta. Además, propician el ambiente para que se lleven a cabo transacciones irregulares con éstas, inclusive la ocupación o utilización ilegal de las viviendas por parte de personas particulares.

3)  Contrario a normas de control interno, observamos que el formulario del Contrato de Opción no estaba prenumerado. Ello no le permitía al Banco ejercer un control adecuado sobre las viviendas opcionadas y el importe cobrado por las mismas. Además, propicia el ambiente para la comisión de errores e irregularidades y que éstos no se detecten a tiempo para tomar las medidas correctivas necesarias y fijar responsabilidades.

2-a.  Contrario a normas de política pública y de control interno, el Director de la División de Bienes Raíces realizaba, entre otras, las siguientes funciones las cuales resultaban ser conflictivas al ser efectuadas por un mismo funcionario: coordinaba con la Oficina de Servicios Legales los informes de ejecución y daciones en pago; controlaba toda acción relacionada con las viviendas reposeídas por el Banco; solicitaba y coordinaba la tasación de las propiedades recibidas por el Banco en cesión, dación en pago o ejecución; coordinaba visitas periódicas a las propiedades del Banco para asegurarse de que se mantenían en buenas condiciones; coordinaba y participaba con los corredores de bienes raíces contratados por el Banco y las instituciones de financiamiento en el procesamiento de documentos para la disposición de las propiedades; atendía a personas interesadas en la adquisición de propiedades y contestaba toda correspondencia relacionada con solicitudes para adquirir propiedades reposeídas; y representaba al Banco en la firma de escrituras de compraventa de propiedades reposeídas.

La situación señalada impide al Banco ejercer un control adecuado sobre las funciones realizadas por el funcionario mencionado. Cualquier situación irregular puede pasar inadvertida o no detectarse a tiempo, con los consiguientes efectos adversos para el Banco.

El Informe de Auditoría CP-02-19, emitido por nuestra Oficina el 30 de marzo de 2002, se puede conseguir en nuestra página de Internet: http://www.ocpr.gov.pr.

ANEJO 1

banco y agencia de financiamiento de la vivienda 
de puerto rico

 INFORMACIÓN SOBRE LA UNIDAD AUDITADA

El Banco se creó como una corporación pública mediante la Ley Núm. 146 del 30 de junio de 1961 (Ley Núm. 146), según enmendada, para promover y proveer financiamiento para viviendas a familias de ingresos bajos y moderados. El Banco fue adscrito al Departamento de la Vivienda mediante la Ley Núm. 97 del 10 de junio de 1972, Ley Orgánica del Departamento. Por virtud de dicha Ley, la Junta de Directores del Banco se suprimió y sus poderes, facultades y responsabilidades se le transfirieron al Secretario de la Vivienda (Secretario). Las funciones administrativas del Banco eran ejercidas por un Presidente nombrado por el Secretario.

Para cumplir con su encomienda el Banco cuenta con las divisiones de Préstamos Hipotecarios, Bienes Raíces y Evaluación de Proyectos las cuales realizan las funciones programáticas. Dichas funciones se constituyen de los siguientes componentes: Programa de Préstamos Hipotecarios (constituye la fuente principal de ingresos para operar el Banco), Programa de Subsidios de Gastos de Cierre y el Programa Home establecido por el Departamento de la Vivienda y del cual al Banco le corresponde implementar una fase conocida como Homeownership. Además, administra los siguientes programas cuyos fondos están limitados a las funciones propias de los mismos: Programa de Seguro Hipotecario, Programa de Subsidio para Vivienda de Interés Social y el Programa de Propiedades Rentadas, Sección 8. Las funciones administrativas se realizan mediante las divisiones de Recursos Humanos y Relaciones Industriales, de Servicios Generales y Compras y de Finanzas. También, cuenta con dos oficinas asesoras: Servicios Legales y Auditoría Interna.

Los recursos para los gastos de funcionamiento del Banco provienen primordialmente del cobro de intereses y servicios administrativos cobrados mensualmente por concepto de préstamos, primas por la venta de seguros hipotecarios e intereses sobre sus inversiones.

Durante los años fiscales del 1997-98 al 1999-00 el Banco generó ingresos por $212,311,000 e incurrió en gastos por $152,305,000, según se indica:

La Ley Núm. 103 del 11 de agosto de 2001 derogó la Ley Núm. 146, según enmendada, a fin de disolver el Banco y transferir sus poderes, facultades, obligaciones y activos a la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico (Autoridad) a partir del 8 de febrero de 2002. La Autoridad será una subsidiaria del Banco Gubernamental de Fomento para Puerto Rico.

Los poderes corporativos de la Autoridad serán ejercidos por una Junta de Directores que estará compuesta por siete miembros, los cuales serán nombrados por el Gobernador de Puerto Rico. Cuatro de ellos serán miembros ex oficio, los cuales serán los siguientes: el Secretario del Departamento de la Vivienda, quien presidirá la Junta; el Presidente del Banco Gubernamental de Fomento para Puerto Rico; el Secretario del Departamento de Hacienda y el Secretario del Departamento de Desarrollo Económico, y tres miembros del sector privado, quienes serán nombrados por el Gobernador de Puerto Rico. Las funciones administrativas de la Autoridad serán ejercidas por un Presidente y un Director Ejecutivo nombrados por la Junta.

ANEJO 2 

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 CLASIFICACIÓN Y CONTENIDO DE UN HALLAZGO

En nuestros informes de auditoría se incluyen los hallazgos significativos determinados por las pruebas realizadas. Éstos se clasifican como principales o secundarios. Los principales incluyen desviaciones de disposiciones sobre las operaciones de la unidad auditada que tienen un efecto material, tanto en el aspecto cuantitativo como en el cualitativo. Los secundarios son los que consisten en faltas o errores que no han tenido consecuencias graves.

Los hallazgos del informe se presentan según los atributos establecidos conforme a las normas de redacción de informes de nuestra Oficina. El propósito es facilitar al lector una mejor comprensión de la información ofrecida. Cada uno de ellos consta de las siguientes partes:

Situación - Los hechos encontrados en la auditoría indicativos de que no se cumplió con uno o más criterios.

Criterio - El marco de referencia para evaluar la situación. Es principalmente una ley, reglamento, carta circular, memorando, procedimiento, norma de control interno, norma de sana administración, principio de contabilidad generalmente aceptado, opinión de un experto o juicio del auditor.

Efecto - Lo que significa, real o potencialmente, no cumplir con el criterio.

Causa - La razón fundamental por la cual ocurrió la situación.

Al final de cada hallazgo se hace referencia a las recomendaciones que se incluyen en el informe para que se tomen las medidas necesarias sobre los errores, irregularidades o actos ilegales señalados.

En la sección sobre los COMENTARIOS DE LA GERENCIA se indica si el funcionario principal y los ex funcionarios de la unidad auditada efectuaron comentarios sobre los hallazgos incluidos en el borrador del informe que les envía nuestra Oficina. Dichos comentarios se consideran al revisar el borrador del informe y se incluyen al final del hallazgo correspondiente en la sección de HALLAZGOS EN EL BANCO Y AGENCIA DE FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA DE PUERTO RICO, de forma objetiva y conforme a las normas de nuestra Oficina. Cuando la gerencia no provee evidencia competente, suficiente y relevante para refutar un hallazgo, éste prevalece y se añade al final del mismo la siguiente aseveración: Consideramos las alegaciones de la gerencia, pero determinamos que el hallazgo prevalece.

ANEJO 3

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(Ahora Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico)

FUNCIONARIOS PRINCIPALES QUE ACTUARON DURANTE EL PERÍODO AUDITADO

 _________________________________

1.  Se refiere a las propiedades entregadas voluntariamente por los dueños.

2.  La propiedad inmueble registrada en el Banco mediante cesión de titularidad incluye aquellas propiedades bajo el Programa de Reserva de Hipotecas Aseguradas que la banca privada ejecuta y reclama el pago del seguro al Banco.

3.  Este puesto está vacante desde el 1 de noviembre de 2000.

Informes de Auditoría en PDF

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