Nota: Este Comunicado de Prensa incluye el ANEJO 1 en el que se provee información sobre la unidad auditada; el ANEJO 2 donde se explica la clasificación y el contenido de un hallazgo; y los ANEJOS 3 y 4 en los cuales se especifican los nombres, los cargos y el período durante el cual se desempeñaron los miembros de la Junta de Directores y los funcionarios principales de dicha unidad.

Realizamos una auditoría de las operaciones fiscales de la Corporación de Desarrollo Hotelero de Puerto Rico (CDH)¹, relacionadas con la administración de las inversiones de ésta en un proyecto hotelero en el sector de Isla Verde en Carolina, para determinar si se realizaron de acuerdo con la ley y la reglamentación aplicables.

Las pruebas efectuadas y la evidencia en nuestro poder demuestran que las operaciones de la CDH objeto de este examen se realizaron sustancialmente de acuerdo con la ley y la reglamentación aplicables, excepto por el Hallazgo 1 clasificado como principal:

1-a.  Mediante la Resolución 92-15 del 14 de diciembre de 1992, el Administrador de la CFI autorizó al Director Ejecutivo de la CDH a invertir en un proyecto hotelero² en el sector de Isla Verde en Carolina el cual tenía un costo estimado de $46,457,000. El 16 de diciembre de 1992 el Director Ejecutivo de la CDH formalizó una carta compromiso con el presidente de una sociedad especial (Sociedad) para, entre otras cosas, la CDH aportar $5,000,000 para construir, desarrollar y operar el proyecto hotelero. La CDH aprobaría y supervisaría, además, los costos de desarrollo y la construcción de dicho proyecto. La Sociedad³ presentaría evidencia del financiamiento para el proyecto hotelero por $31,600,000 de bancos comerciales, agencias gubernamentales u otra entidad prestataria, entre otros términos y condiciones establecidos en dicha carta compromiso. El 29 de diciembre de 1992, el Director Ejecutivo de la CDH formalizó un contrato con la Sociedad en el cual se incluyeron las condiciones establecidas en la carta compromiso del 16 de diciembre.

El 31 de octubre de 1994 el Presidente⁴  de la CDH enmendó el contrato del 29 de diciembre de 1992 formalizado con la Sociedad para aclarar y modificar algunas cláusulas y condiciones del mismo. El 21 de noviembre de 1994, la Junta de Directores de la CDH ratificó el contrato formalizado por el Presidente.

El 4 de abril de 1995 el Presidente de la CDH y los socios de la Sociedad⁵  formalizaron el contrato de sociedad Deed of Amendment and Restatement of Special Partnership Agreement (Contrato de Sociedad) con el desarrollador del proyecto. El mismo se enmendó el contrato del 29 de diciembre de 1992, mediante escritura pública. En la enmienda la CDH se comprometió a aportar $3,499,067 al formalizar el Contrato de Sociedad y a realizar las aportaciones necesarias para el desarrollo del proyecto hotelero hasta completar $5,000,000. Además, la CDH aportaría otros $898,000 producto de la venta de créditos contributivos en inversiones, neto de comisiones. Por su parte la CDH recibiría una participación de un 31.9 por ciento en la Sociedad. También se acordó pagar al desarrollador del proyecto $1,500,000 por un development fee.

En el Contrato de Sociedad se designó un Socio Administrador⁶ . Entre las funciones delegadas al Socio Administrador estaban las de evaluar, seleccionar, negociar, comprar, alquilar, vender y permutar cualquier propiedad de la Sociedad inclusive el proyecto.

Al 30 de junio de 2000 la CDH había aportado $6,533,722 para la realización del proyecto, el cual inició operaciones aproximadamente en marzo de 1997. El examen realizado reveló lo siguiente:

1.  Contrario a normas de sana administración, el Socio Administrador de la Sociedad tenía un conflicto de intereses por éste formalizar acuerdos a nombre de la Sociedad con entidades en las que tenía intereses económicos. Además, en el Contrato de Sociedad se incluyeron las siguientes dos cláusulas que no protegieron los mejores intereses de la CDH.

• El Socio Administrador no tenía que obtener de la CDH la aprobación de las decisiones relacionadas con los términos del préstamo de la entidad que otorgó el financiamiento del proyecto y, cualquier refinanciamiento o cambios a la estructura financiera de la sociedad.

• Los socios no tenían la obligación de divulgar cualquier interés que éstos poseyeran en otras entidades con las cuales la Sociedad podría formalizar contratos.  La situación comentada no le permitió a la CDH ejercer un control adecuado de la administración del proyecto, lo que pudo dar lugar a irregularidades y que éstas no se detecten a tiempo, según se comenta en el Apartado b.3).

b. El Socio Administrador podría, entre otras cosas, hipotecar cualesquiera de los activos de la Sociedad y enmendar los términos del préstamo con la entidad que otorgó el financiamiento del proyecto hotelero. La CDH supervisaría y aprobaría previamente las funciones delegadas y realizadas por el Socio Administrador⁷ .  Nuestro examen reveló lo siguiente:

1)  En el Artículo IV, Sección 4.3(b)i del Contrato de Sociedad se establece que el Socio Administrador no podía vender, intercambiar o transferir todos o parte sustancial de los activos de la Sociedad u otorgar opciones para la venta, intercambio o transferencia de todos o sustancialmente todos los activos de la Sociedad sin previa autorización de la CDH. Contrario a norma de política pública y de sana administración, en dicho contrato no se limita la cantidad de activos y tampoco se define el término sustancial, sobre el cual el Socio Administrador podría disponer de los activos de la Sociedad.

2)  Contrario a cláusulas contractuales, la CDH no le había requerido al Socio Administrador ni al desarrollador del proyecto hotelero los informes mensuales⁸ sobre los gastos y costos del proyecto durante el proceso de construcción que tomó 24 meses en completarse. Éstos tampoco los habían suministrado a la CDH. Los mismos eran necesarios para fiscalizar los costos relacionados con el desarrollo del proyecto.

Las situaciones comentadas en el Apartado b.1) y 2) impiden a la CDH mantener un control adecuado sobre las funciones realizadas por el Socio Administrador. Además, propician el ambiente para que se realicen transacciones irregulares y no se detecten a tiempo para fijar responsabilidades.

3)  El 17 de junio de 1997, luego de transcurridos 90 días del inicio de las operaciones del proyecto hotelero, el Socio Administrador formalizó un contrato con una corporación arrendataria⁹, para cederle en arrendamiento de un local de 6,155 pies cuadrados, con equipo y mobiliario, para ubicar un restaurante. En el contrato se estableció que la corporación pagaría un canon de arrendamiento de un cuatro por ciento de las ventas brutas del restaurante o $10,000 mensuales, lo que fuere mayor, por un período de 20 años, sin incremento alguno. Se estableció, además, la opción de renovar dicho contrato por dos períodos de 10 años adicionales y el canon de arrendamiento no incrementaría el 25 por ciento del canon de arrendamiento previamente establecido. Determinamos que:

a)  Contrario a cláusulas contractuales y normas de sana administración el Socio Administrador no realizó un estudio o análisis sobre el mercado de alquiler de locales comerciales ubicados en el área del proyecto hotelero para determinar razonablemente el canon de arrendamiento y el tiempo para el arrendamiento del mencionado local. La CDH tampoco se lo requirió.

b)  Contrario a cláusulas contractuales el Socio Administrador no obtuvo la autorización escrita de, por lo menos, el 70 por ciento de los socios de la Sociedad incluyendo la CDH, previo a la formalización del contrato de arrendamiento de un local para el establecimiento de un restaurante. En este caso el derecho de uso de la propiedad a una entidad privada se extendió por 20 años con la opción de renovarlo por dos períodos de 10 años adicionales.

Las situaciones comentadas en el Apartado 3)a) y b) no permiten a la CDH mantener un control adecuado de las operaciones relacionadas con el contrato de arrendamiento formalizado con la corporación. Privaron a la CDH además, de información necesaria para determinar si el término de arrendamiento y el importe del mismo protegía el mejor interés público. Además, propició el ambiente para las situaciones que comentamos en el siguiente Apartado:

c)  El 6 de agosto de 1997, luego de transcurridos 50 días de haberse formalizado el contrato con la arrendataria, el Presidente de la CDH contrató los servicios de un abogado y éste, a su vez, subcontrató a un perito para, entre otras cosas, evaluar los términos y las condiciones del contrato de arrendamiento. Mediante un informe del 10 de noviembre de 1997 el perito le informó al abogado, y éste le informó a la CDH, que se había incurrido en serias deficiencias o irregularidades en dicha contratación. Entre éstas, mencionó las siguientes:

• En la industria hotelera este tipo de negocio de restaurante se lleva a cabo mediante la formalización de contratos de concesión, en lugar de arrendamiento. Ello, porque los contratos de concesión tienen más amplia flexibilidad y conveniencia para la gerencia de los hoteles.

• La Cláusula d, en el Artículo II del contrato de arrendamiento es desastrosa para los dueños y socios accionistas del proyecto hotelero, ya que es inaceptable conceder un contrato de arrendamiento por 20 años, sin aumento de renta. La norma para este tipo de contrato es un incremento en la renta de un 5 a un 10 por ciento de las ventas del restaurante más, una renta fija. Generalmente la renta fija para estas instalaciones, utilizando como base el alquiler de 8,000 pies cuadrados, varía entre $20 y $25 por pie cuadrado. Además, el aumento en dicha renta generalmente incrementa cada cinco años, a base de un 15 por ciento o el por ciento de inflación acordado y definido según se establece en el Índice de Precio del Consumidor.

Además, un asesor legal externo de la CDH, en un informe del 6 de noviembre de 1997, le informó a la Junta de Directores, entre otras cosas, que uno de los socios y accionistas había cuestionado la razonabilidad del término y el canon de arrendamiento del mencionado contrato.

Los términos y las condiciones del contrato de arrendamiento, negociado y suscrito por el Socio Administrador, resultan ser onerosos a los mejores intereses de la Sociedad y a la CDH como socio accionista. Sin embargo, la CDH no requirió la cancelación o enmienda al contrato de arrendamiento para atemperarlo con las situaciones determinadas por el perito y así proteger sus mejores intereses.

La situación comentada es indicativa de que la CDH no protegió adecuadamente el mejor interés público.

4)  El 17 de septiembre de 1999 el Socio Administrador presentó a la CDH una oferta para adquirir el 50 por ciento de la participación de ésta en la Sociedad, la cual era de 31.9 por ciento. La Sociedad pagaría a la CDH $2,000,000 a la fecha del cierre de la transacción y emitiría un pagaré a cinco años por $1,121,739 para un total de $3,121,739, con un interés variable. Esta cantidad representaba el 50 por ciento de las aportaciones de capital de la CDH en dicha sociedad, ascendentes a $6,243,477.

El 15 de marzo de 2000, transcurridos tres años desde la fecha en que el proyecto hotelero comenzó operaciones, la Vicepresidenta de la CDH formalizó con la Sociedad un Equity Participation Acquisition Agreement para la venta al Socio Administrador del 50 por ciento del interés de la CDH según aprobado por la Junta, en su reunión del 14 de marzo de 2000. Determinamos lo siguiente:

a)  Contrario a lo estipulado, la CDH no exigió a la Sociedad, como parte del acuerdo, el pago del 50 por ciento correspondiente al rendimiento sobre el balance de su cuenta de capital a base del 9 por ciento anual. Dicho rendimiento ascendía a $903,994, por lo que debió reclamar el pago de $451,997, equivalente al 50 por ciento. Al 30 de junio de 2000 no se había establecido la cuenta por cobrar a la Sociedad por dicho concepto. [Véase el Apartado d. de este Hallazgo].

La situación comentada había privado a la CDH de $451,997 con los consiguientes efectos adversos para sus finanzas y el desarrollo de los proyectos que está obligada a realizar.

b)  Contrario a normas de sana administración el Presidente de la CDH no le requirió al Socio Administrador colaterales para garantizar el cobro del pagaré por los $1,121,739 e intereses, cuyo pago fue diferido por cinco años, hasta el 15 de marzo de 2005.

La situación comentada dejó desprovista a la CDH de garantías necesarias en caso de incumplimiento de los términos y las condiciones del pagaré.

5)  Contrario a cláusulas contractuales la CDH no aprobó el presupuesto operacional del proyecto del Hotel para los años del 1997 al 2000. Los mencionados presupuestos solamente contaban con la aprobación del Socio Administrador.

La situación comentada privó a la CDH de información imprescindible para evaluar adecuadamente el desarrollo del proyecto hotelero.

c.  Al 30 de junio de 2000 la CDH tenía entre sus cuentas por cobrar a la Sociedad, $72,000 correspondientes a la distribución anual de un Annual Service Fee para los años del 1996 al 2000. Contrario a cláusulas contractuales y a normas de sana administración, la CDH no había recibido los pagos por el indicado concepto ni había realizado las gestiones para el cobro. Ello, a pesar de que los estados financieros certificados de la Sociedad revelan, que para los años fiscales 1998 y 1999 ésta contaba con un sobrante de flujo de efectivo de $3,000,000 y $5,000,000, respectivamente.

d.  Al 30 de junio de 2000 la CDH no había registrado en sus libros cuentas por cobrar por $501,997. De éstas, $451,997 corresponden al rendimiento sobre el balance a la cuenta de capital de la inversión que se comenta en el Apartado b.4)a) y los restantes $50,000 correspondientes al pago inicial a la firma del Contrato de Sociedad.

e.  Al 15 de marzo de 2000 la CDH había realizado aportaciones a la Sociedad por $1,533,722, producto de la venta de créditos contributivos, neto de comisiones. Esto conforme a la Ley de Desarrollo Turístico del 1993. Contrario a cláusulas contractuales, la CDH había aportado $635,722 en exceso a lo acordado en el Contrato de Sociedad.

Las situaciones señaladas en los apartados c. al e. no permiten a la CDH mantener un control adecuado sobre las cuentas por cobrar y demás operaciones pertenecientes a sus inversiones en proyectos turísticos. Además, puede ocasionar la pérdida de fondos, con los consiguientes efectos adversos para el erario.

El Informe de Auditoría CP-02-05, emitido por el Contralor el 31 de octubre de 2001 se puede conseguir en nuestra página de la Internet: http://www.ocpr.gov.pr.

ANEJO 1

CORPORACIÓN DE DESARROLLO hotelero DE PUERTO RICO

INFORMACIÓN SOBRE LA UNIDAD AUDITADA

La Compañía de Fomento Industrial de Puerto Rico (CFI) fue creada por virtud de la Ley Núm. 188 del 11 de mayo de 1942, según enmendada, con el propósito de promover la industrialización y el desarrollo económico de Puerto Rico. En el 1950 se aprobó el Plan de Reorganización Núm. 10, para crear la Administración de Fomento Económico (AFE). Se le transfirieron a ésta, entre otras responsabilidades, las funciones de investigación y promoción que tenía la CFI. También se le confirieron a ésta los poderes de la Junta de Directores. La CFI retuvo la responsabilidad primaria de proveer la infraestructura, los terrenos y los edificios necesarios para facilitar la promoción industrial y el desarrollo económico de Puerto Rico.

Mediante la Resolución Núm. 91-128 del 18 de noviembre de 1991 el Administrador autorizó a la CFI a organizar una corporación subsidiaria que se conocería como Corporación de Desarrollo Hotelero de Puerto Rico (CDH). El propósito de ésta era participar en la construcción de hoteles para, ulteriormente, venderlos al sector privado. Además, mediante la Resolución Núm. 91-129 de la misma fecha, el Administrador autorizó a la CFI a transferir a la CDH las propiedades hoteleras por el valor neto en los libros. La CDH fue organizada el 20 de noviembre de 1991 y operaba bajo la CFI. La administración y supervisión de sus operaciones las ejercía el Presidente y Gerente General de la CFI.

Del 30 de junio al 15 de diciembre de 1992 la CFI transfirió a la CDH la propiedad mueble e inmueble¹⁰ mediante la emisión de acciones comunes de la CDH por $208,975,000. Ello representaba el valor neto en los libros de dichas propiedades, las cuales estaban bajo contratos de arrendamiento o de administración con firmas privadas para su operación y administración.

Mediante la Resolución Núm. 94-26 del 23 de marzo de 1994 el Administrador autorizó a la CFI a vender a la Compañía de Turismo (Compañía) las acciones que poseía en la CDH. La venta se realizó el 23 de marzo de 1994 por $208,975,000 que era el valor en los libros de las acciones.

El 22 de junio de 1994 mediante el Plan de Reorganización Núm. 4 la CDH pasó a ser un componente operacional del Departamento de Desarrollo Económico y Comercio de Puerto Rico (Departamento). A esa fecha la administración y supervisión de las operaciones de la CDH las ejercía el Director Ejecutivo de la Compañía. Éste, a su vez, es el Presidente de la CDH. Los poderes corporativos son ejercidos por una Junta de Directores compuesta por un Presidente y dos directores nombrados por su único accionista principal, la Compañía de Turismo¹¹. La CDH utiliza la reglamentación de la Compañía para regir sus operaciones.

Los recursos para financiar las actividades operacionales de la CDH provienen de los ingresos que se generan por el arrendamiento de sus propiedades hoteleras y por el financiamiento de inversiones de capital en proyectos turísticos.

ANEJO 2

CORPORACIÓN DE DESARROLLO hotelero DE PUERTO RICO

CLASIFICACIÓN Y CONTENIDO DE UN HALLAZGO

En nuestros informes de auditoría se incluyen los hallazgos significativos determinados por las pruebas realizadas. Éstos se clasifican como principales o secundarios. Los principales incluyen desviaciones de disposiciones sobre las operaciones de la unidad auditada que tienen un efecto material, tanto en el aspecto cuantitativo como en el cualitativo. Los secundarios son los que consisten en faltas o errores que no han tenido consecuencias graves.

Los hallazgos del informe se presentan según los atributos establecidos conforme a las normas de redacción de informes de nuestra Oficina. El propósito es facilitar al lector una mejor comprensión de la información ofrecida. Cada uno de ellos consta de las siguientes partes:

Situación - Los hechos encontrados en la auditoría indicativos de que no se cumplió con uno o más criterios.

Criterio - El marco de referencia para evaluar la situación. Es principalmente una ley, reglamento, carta circular, memorando, procedimiento, norma de control interno, norma de sana administración, principio de contabilidad generalmente aceptado, opinión de un experto o juicio del auditor.

Efecto - Lo que significa, real o potencialmente, no cumplir con el criterio.

Causa - La razón fundamental por la cual ocurrió la situación.

Al final de cada hallazgo se hace referencia a las recomendaciones que se incluyen en el informe para que se tomen las medidas necesarias sobre los errores, irregularidades o actos ilegales señalados.

En la sección sobre los COMENTARIOS DE LA GERENCIA se indica si el funcionario principal y los ex funcionarios de la unidad auditada efectuaron comentarios sobre los hallazgos incluidos en el borrador del informe que les envía nuestra Oficina. Dichos comentarios se consideran al revisar el borrador del informe y se incluyen al final del hallazgo correspondiente en la sección de HALLAZGOS EN LA CORPORACIÓN DE DESARROLLO HOTELERO DE PUERTO RICO, de forma objetiva y conforme a las normas de nuestra Oficina. Cuando la gerencia no provee evidencia competente, suficiente y relevante para refutar un hallazgo, éste prevalece y se añade al final del mismo la siguiente aseveración: Consideramos las alegaciones de la gerencia, pero determinamos que el hallazgo prevalece.

ANEJO 3

CORPORACIÓN DE DESARROLLO HOTELERO de Puerto rico

MIEMBROS DE LA JUNTA DE DIRECTORES QUE ACTUARON
DURANTE EL PERÍODO AUDITADO¹²

anejo 4

CORPORACIÓN DE DESARROLLO HOTELERO DE PUERTO RICO

FUNCIONARIOS PRINCIPALES QUE ACTUARON
DURANTE EL PERÍODO AUDITADO

__________________________________

1.  Mediante la Resolución CDH-96-02 del 7 de julio de 1995, se enmendó el Certificado de Incorporación de la CDH para cambiar el nombre de ésta a Hotel Development Corporation (HDC), en adelante CDH.

2.  El proyecto consistía de las facilidades de hospedería, el casino, la piscina, un restaurante y locales comerciales para arrendamiento, entre otros, de sus atractivos.

3.  La Sociedad estaba compuesta por un socio y por la CDH.

4.  A partir del 24 de marzo de 1994 la administración y supervisión de las operaciones de la CDH las ejercía el Director Ejecutivo de la Compañía, como Presidente de la CDH.

5.  A abril de 1995 la Sociedad estaba compuesta por una sucesión, dos corporaciones, dos socios particulares y la CDH.

6.  El Socio Administrador designado era accionista de la Sociedad y además, era socio accionista del desarrollador del proyecto.

7.  Por las funciones delegadas al Socio Administrador no se estableció en el Contrato de Sociedad remuneración alguna.

8.  El informe se conoce como Comprehensive Monthly Report.

9.  El Socio Administrador era socio accionista de la Sociedad y, a su vez, actuó como Desarrollador del Proyecto. Además, era el socio accionista principal de la corporación arrendataria.

10.  Entre la propiedad que poseía la CFI estaban seis hoteles y un centro de convenciones.

11.  El Secretario del Departamento de Desarrollo Económico y Comercio de Puerto Rico es el Presidente de la Junta de Directores de la Compañía y el Vicepresidente de dicha junta es el Presidente de la Junta de Directores de la CDH.

12.  El 23 de marzo de 1994 se creó la Junta de Directores. Previo a esta fecha, el Director Ejecutivo de la CDH le respondía al Administrador de la CFI.

>13.  Vacante del 5 de febrero al 12 de abril de 1999.

14.  Se desempeñó como Presidente interino del 1 de agosto al 1 de septiembre de 2000.

15.  Puesto creado el 1 de enero de 1997. Incluye las funciones del Subdirector Ejecutivo de Operaciones Hoteleras.

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